進入2021年的下半年，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，動蕩不安成了總基調(diào)。從恒大爆出負債1.97萬億，到佳兆業(yè)宣布無法償還短期債務。幾乎所有的頭部房企同時面臨著資金鏈斷裂的危機。昔日風光的地產(chǎn)企業(yè)，在政府土地政策調(diào)控和對商品房價格控制的雙重背景下，遭遇了前所未有的危機，如何保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定，清償債務成了不少房企的頭等大事。

就在這個背景下，有媒體報道，11月23日，原屬于恒大集團的廣東省佛山里水河村山塘工業(yè)區(qū)項目重新以公開競投的方式引入土地前期整理合作方。而這次拿下這個項目卻是長期深耕北方，較少在華南發(fā)展的華遠地產(chǎn)。據(jù)悉，華遠地產(chǎn)拿下上述舊改項目的土地整理權(quán)，享受50%增值收益。

成長型房企、小而美、小步快走是過去二十年里，業(yè)界對華遠地產(chǎn)的直觀印象。2020年華遠地產(chǎn)銷售簽約額達191.39億元，較2019年增長27%，但面臨著整個行業(yè)大調(diào)整的華遠地產(chǎn)，在對外宣布清債，并接盤恒大項目的同時，卻必須面對企業(yè)總體資產(chǎn)規(guī)模不到200億，凈利潤逐年下降，離頭部房企的目標漸行漸遠的尷尬現(xiàn)狀。未來的華遠地產(chǎn)將會是地產(chǎn)圈的黑馬，還是將繼續(xù)沉淪下去?

三條紅線全踩，華遠成為了紅牌企業(yè)?

簡單回顧一下華遠地產(chǎn)的歷史可以發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)立于1983年之初，華遠就在北京西單核心地區(qū)成功開發(fā)“華威大廈”。開發(fā)項目從商業(yè)廣場到別墅住宅，地域也從京津冀到華南，幾乎遍布全國各地，且主打的高端住宅樓的華遠在京津冀地區(qū)尚有一定的口碑。

1996年在港聯(lián)所上市。2008年在A股上市，華遠地產(chǎn)搭上了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的順風車，背靠國資背景的華遠有著業(yè)內(nèi)少見的強大資金運作能力。多年來，雖然體量一直不大，但總算在北方的地產(chǎn)界有了一席之地。2014年，任大炮丟下了混合制改革進行時的華遠集團退休走人。后任志強時代的華遠地產(chǎn)在2016年還一度以107.8億元的銷售額躋身全國百億房企之列，但在2017年這一數(shù)字已經(jīng)跌落至77.2億元，后來的華遠地產(chǎn)基本淡出了頭部房企的第一梯隊。

2021年曾經(jīng)擔任過北京西城區(qū)住建委主任的王樂斌出任華遠地產(chǎn)董事長。華遠地產(chǎn)的最大股東，即母公司華遠集團，是西城區(qū)國資委旗下全資企業(yè)，這基本從形式上確認了華遠地產(chǎn)的公司性質(zhì)。

《熔財經(jīng)》單看業(yè)績，進入2020年，華遠的凈利潤大幅下滑，毛利率和凈利率也大幅下跌。2021年中期財報顯示，華遠地產(chǎn)上半年毛利率和凈利率分別為15.22%和2.37%，與去年同期相比分別下降了21.66%和7.76%;凈資產(chǎn)收益率由去年同期的2.10%下降至0.66%。

多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年，華遠地產(chǎn)簽約銷售額雖同比增長27%至191.39億元，但恒大、萬科、碧桂園等頭部房企簽約銷售額均已超過7000億元，華遠甚至不及其他頭部房企的3%。

面對監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)劃出的剔除預收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1這三道紅線。華遠地產(chǎn)在今年上半年也是三條紅線全踩，一度成為紅牌企業(yè)。

但相比恒大因土地儲備過剩而出現(xiàn)經(jīng)營危機、佳兆業(yè)面臨上千億短期債務壓力，華遠地產(chǎn)的問題，主要還是來自于龐大的經(jīng)營成本。專賣中高端樓盤的華遠，利潤率一直保持在行業(yè)前列，但近幾年政府出手調(diào)控房價過高的問題，華遠也深受影響。再加上疫情反復，樓盤建造周期被拉長，原料、用人成本都進一步提升，高端酒店業(yè)務受疫情影響遭受重創(chuàng)，華遠地產(chǎn)整體的凈利潤自然并不好看。

加快債務清償，由紅轉(zhuǎn)橙的華遠遭遇股價連跌

在三條紅線中，對華遠地產(chǎn)來說，最簡單的就是降低負債率。而華遠地產(chǎn)降低負債率的方式非常簡單粗暴——多收預收款+債務置換。

所謂預收款就是通過售賣期房的方式，盡快回籠資金，而債務置換則是通過把短期債務置換成長期債務的模式，但后續(xù)難免因為更高昂的利息面臨更大的營收壓力。

今年下半年，華遠地產(chǎn)加快了手里項目的施工進程，三季度完成517.48萬平方米，其中，新開工面積為37.74萬平方米，竣工面積為79.29萬平方米，同比增長441%。在這個基礎(chǔ)上增加預收款也變得順理成章。

從賬面上來看，華遠地產(chǎn)2021年前三季度，華遠地產(chǎn)營收、回款、凈資產(chǎn)也出現(xiàn)了回升。

前三季度，華遠地產(chǎn)累計簽約銷售額為92.8億元。華遠地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入54.69億元，同比增長98.49%，營收大增主要來自于開發(fā)業(yè)務結(jié)算收入增加。同時，截至9月，華遠地產(chǎn)經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為52.58億元，同比增長170.07%;累計回款121億元，同比增長57.1%。

《熔財經(jīng)》對比年初的三條紅線，三季報顯示，截至2021年9月底，華遠地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為74.68%，比2020年末降低4.74%;現(xiàn)金短債比為1.08，已達標;凈負債率為116.48%，較2020年末降低66.57%。由"紅檔"降至 "橙檔"，似乎預示著華遠地產(chǎn)的負債情況已經(jīng)出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)。

對于華遠地產(chǎn)的業(yè)主來說，公司財報的趨于穩(wěn)定顯然是一個好趨勢。但對于華遠的股民來說并不算什么太好的消息。華遠三季度財報顯示，凈利潤同比下降了94.19%，股價立刻迎來了大幅度下跌。11月2日，華遠地產(chǎn)股價一度跌至1.77元，單日的跌幅超過2.21%。對此，華遠解釋為受到美元匯率波動等因素影響，但財報上難看的凈利潤顯然讓華遠的投資者們喪失了不少信心。

有地產(chǎn)自媒體指出，所謂的房地產(chǎn)行業(yè)的“金九銀十”，在華遠的三季度財報也沒有體現(xiàn)出來。雖然這輪清債讓華遠從紅牌轉(zhuǎn)到了橙色，但旗下豪宅盤的銷售、商業(yè)盤的空置率以及出售率等數(shù)據(jù)仍是未來華遠地產(chǎn)財務數(shù)據(jù)的重大變數(shù)。如何保持賬面的營收足夠償還債務，并且還有充足的資金流用以應對突發(fā)情況，在可預期的將來華遠的資金端仍要面對極大的壓力。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)城區(qū)舊改開拓華東華南，有望逆境突圍?

就如本文開頭華遠地產(chǎn)接下的恒大舊改項目一樣，從2021年1月開始，華遠地產(chǎn)開始逐步增加城區(qū)舊改的項目，以拓寬自己的商業(yè)版圖。舊改項目涉及到動遷配套、居民安置以及后續(xù)的整體規(guī)劃，相較于新建住宅樓盤，復雜度更高。

舊改與新開發(fā)樓盤之間，有一個最大的不同就是樓盤的地理位置。主打京津地區(qū)的華遠地產(chǎn)，現(xiàn)在面臨的最大問題是已經(jīng)沒有地可選。再在一個一線大城市開一個豪宅盤，最關(guān)鍵的就是地理位置和周邊配套，如果無法做到鬧中取靜，在土地空間日趨飽和的一線城市，再尋找一個配得上豪宅定位的地塊顯然將越來越困難。

而舊改類項目則可以在城區(qū)已有的住宅規(guī)劃用地上繼續(xù)開發(fā)，免去了選地的困難。未來，北京、上海等一線城市更新已列入不少政府的中遠期規(guī)劃，大量的老舊小區(qū)亟待開發(fā)商入局改造更新，對于這樣一片行業(yè)藍海，華遠此時入局舊改未嘗不是發(fā)展的新機會。

《熔財經(jīng)》認為，對于華遠來說還有一個發(fā)展方向，就是走出原有的舒適圈，走向全國尋找新的機會。在拿地計劃方面，華遠地產(chǎn)2020年就在公告中明確表示“進一步深耕現(xiàn)有進入城市的同時，擇機進入華東市場”，拿地方式除了公開市場外，也將“繼續(xù)充分發(fā)揮國企優(yōu)勢，通過政企合作、產(chǎn)業(yè)協(xié)同等方式擴充土地儲備。” 過去兩年里，華遠地產(chǎn)僅于西安、銀川、長沙花費15.5億元獲取3塊新地，地上建筑面積共計95.6萬平方米，貨值約為95.31億元。被指出發(fā)展京外步伐緩慢，而進入2021年，華遠地產(chǎn)拿下湖南長沙縣046號住宅用地以及佛山舊改項目的消息，顯示華遠京外發(fā)展的節(jié)奏已然重新進入軌道。

在全國房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都面臨系統(tǒng)性危機的當下，華遠地產(chǎn)的國資背景可作為一個觀測市場動向較好的樣本。不僅因為它獲得資金的成本較低，更重要的關(guān)鍵的是其企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和市場整體變動的相對應關(guān)系。

未來房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力將更多體現(xiàn)在如何提升各自產(chǎn)品的溢價能力上，而在恒大、佳兆業(yè)等一批頭部房企的債權(quán)風暴過去之后，未來的房企如何提升自身造血能力與持續(xù)健康經(jīng)營的才是整個行業(yè)可以繼續(xù)走下去的關(guān)鍵。三踩紅線的華遠地產(chǎn)通過清債重新獲得了發(fā)展機會，可見政府的監(jiān)管并非目的，重點還是看企業(yè)是否能夠主動掌握行業(yè)發(fā)展節(jié)奏。